“二手房”购买后不能过户，互诉法院矛盾巧化解

　　基本案情

　　2014年1月26日，陈某与高某签订《房屋转让合同》，约定将高某购买的清水县某小区房屋一套出售给陈某，售价36万元。合同约定协议签订后双方应向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证，剩余房款于2015年1月16日全额支付。陈某向高某支付房款284126元后，高某将房屋钥匙交于陈某，由陈某实际使用该房屋，下剩房款75874元因无法办理产权过户登记，一直未支付。2020年12月涉案房屋具备了产权过户登记条件，12月29日高某将房屋产权办理登记在其名下。陈某联系高某办理过户，双方发生纠纷。陈某诉至法院要求高某协助办理产权登记，高某提起反诉要求陈某支付下欠房款75874元，并支付迟延付款滞纳金66829.82元。

　　审理经过及裁判结果

　　案件审理过程中，法官多次释法析理，组织双方进行调解，经协商2021年3月9日高某协助陈某办理了房屋过户登记手续，同日陈某向高某付清剩余房款75874元，陈某向本院提交了撤回本诉的申请，本院予以准许。但高某在陈某撤回本诉后未撤回反诉，继续要求陈某支付迟延付款滞纳金66829.82元。本院依法开庭进行了审理，根据查明的案件事实，判决驳回高某的反诉请求。高某不服，上诉至天水市中级人民法院，天水市中级人民法院于2022年5月12日判决驳回上诉，维持原判。

　　法官释法

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。当事人订立合法有效的房屋买卖合同后，未办理产权过户登记手续，房屋所有权不发生移转，但买受人基于有效合同享有的占有权仍受法律保护。合同履行中，出卖人可以依据合同要求买受人支付相应价款，买受人可以要求出卖人协助办理不动产转移登记手续。

　　高某与陈某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋买卖合同对于办理过户登记的时间没有明确约定，但约定了支付剩余房款的时间，单纯按照合同约定陈某应先交清剩余房款，但在合同履行过程中，陈某交纳了大部分房款后，高某将房屋交付给陈某使用，双方以实际行为对履行条款进行了变更。陈某使用房屋长达六年时间里，高某明知房屋产权无法过户，未向陈某主张过剩余购房款，直至2021年房屋过户登记条件成就，陈某起诉要求高某履行过户义务时，高某才提起反诉主张陈某未付清购房款的违约责任，与常理不符。2021年3月9日高某与陈某办理了房屋过户登记手续，同日陈某向高某付清了剩余房款75874元，能够判断双方就剩余房款交纳和办理过户登记达成一致合意，故陈某未按合同约定时间支付剩余房款不构成违约，高某主张支付迟延付款损失的请求不能成立，依法予以驳回。（李永芳）